Wie stark trifft die Corona-Krise die Immobilienwirtschaft?
Sehr viel h盲ngt davon ab, wie sich die Gesamtwirtschaft w盲hrend und vor allem nach Corona entwickeln wird. Reden wir von einem kurzen 鈥淰鈥�, reden wir von einem langgezogenen 鈥淯鈥�, oder reden wir m枚glicherweise von einer langen und tiefgreifenden Weltwirtschaftskrise? Die Meinungen bzw. Einsch盲tzungen der 脰konomen gehen ja doch sehr weit auseinander. Aber egal was kommt, es wird nat眉rlich Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben, doch sind diese in ihren konkreten Ausformungen nicht leicht prognostizierbar. Die Gr眉nde einer schwierigen Prognose haben ihren Ursprung in den zahlreichen Abh盲ngigkeiten und Einflussfaktoren, denen Immobilien unterworfen sind und in mancherlei Hinsicht den gesamtwirtschaftlichen Geschehnissen hinterherhinken. Dazu kommt, dass jede Assetklasse, also Immobilientype, unterschiedlich betrachtet werden muss 鈥� ein Wohnungsbau ist kaum vergleichbar mit einem Hotel oder einem Shopping-Center. Und letztlich werden auch die verschiedenen Sektoren der Immobilienwirtschaft unterschiedlich betroffen sein. All das macht die Sache kompliziert bzw. L盲sst keine einfachen Antworten zu.
Grunds盲tzlich befand sich die Branche vor allem aufgrund der lockeren Geldpolitik der EZB in einer seit langem anhaltenden Boomphase. Doch mit den steigenden Immobilienpreisen hatten die Anleger zugleich mit einer Renditekompression historischer Dimension zu k盲mpfen und jeder, der nicht auf den Kopf gefallen ist, ging davon aus, dass sich der Immobilienmarkt sowieso in einer sp盲tzyklischen Phase befindet. Das war schon vor Corona der Fall. Aber keiner konnte sagen, wann es abw盲rts gehen w眉rde. Ich denke, dass nun der Zeitpunkt f眉r einen Abschwung gekommen sein wird. Mit den drohenden Firmenpleiten aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise fallen Mieteinnahmen weg, was viele Gesch盲ftsmodelle in der Immobilienwirtschaft stark unter Druck setzt. Sie m眉ssen zudem wissen, dass die Wirtschaftlichkeitsberechnungen von Immobilien auf Annahmen in der Zukunft beruhen, in denen angenommene Wertzuw盲chse eingerechnet sind; ansonsten konnte man sie wirtschaftlich gar nicht mehr darstellen. Wenn diese Wertzuw盲chse nicht eintreten und viele Immobilien aufgrund von hohen Leerstandsraten im Portfolio nicht performen, reden wir auch in der Immobilienbranche von negativen Renditen. Meine Prognose lautet also, dass zahlreiche Immobilien und Portfolios wertberichtigt werden m眉ssen. Das wird schmerzhaft. Wie sehr es wehtun wird, h盲ngt - wie gesagt 鈥� von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie dem Konsumverhalten der Bev枚lkerung ab; letzteres insbesondere vor dem Hintergrund von Handelsimmobilien.
Aber abgesehen von den aktuellen Problemkindern, wie beispielsweise Hotels oder Shopping-Center, haben wir ironischerweise in Deutschland aber recht gute Voraussetzungen, mit einem blauen Auge davonzukommen - wie gesagt, vorausgesetzt, dass sich die Rezession in Grenzen h盲lt. Es wurde viel entwickelt und gebaut und dennoch blieb die Nachfrage, vor allem nach B眉rofl盲chen, hoch und in weiterer Folge die Leerstandsraten dauerhaft niedrig. Das bedeutet, dass es m枚glicherweise einen Puffer zwischen dem Nachfrage眉berhang und kommenden Mietausf盲llen gibt, der zu einer Stabilisierung der Branche f眉hren k枚nnte. Der Wohnungsbau ist neben Logistikimmobilien sicher der stabilste Faktor im Immobilienbereich, da es ein Grundbed眉rfnis abdeckt. Aber sogar dieses Segment kann durchaus f眉r Eigent眉mer eine M眉hsal werden, wenn im Falle einer Wirtschaftskrise mit hoher Arbeitslosigkeit Mietausf盲lle verbunden w盲ren.
Ich glaube, es gibt viele Gr眉nde f眉r die Immobilienwirtschaft nerv枚s zu sein. Zum Gl眉ck lassen sich Immobilienmenschen nicht so schnell wie andere ihre gute Laune verderben. Sie sind ein recht krisenfestes V枚lkchen und scheinen die stoischen Eigenschaften ihres Produktes verinnerlicht zu haben. Dennoch bin ich mir sicher, dass hinter den Kulissen sehr viel Unruhe herrscht.
脛ndern sich dadurch die Preise? Werden Immobilien jetzt g眉nstiger?
Ich denke, dass auch die Preisentwicklung sehr stark von den bereits oben genannten Faktoren abh盲ngig ist. Allerdings kommt bei der Frage der Preisentwicklung noch eine weitere Einflussgr枚脽e hinzu, n盲mlich die Lage. Reden wir von zentralen Lagen in beliebten Investitionszielm盲rkten, oder von Klein- und Mittelst盲dten?
Vereinfacht gesagt ist es so, dass sich der Wert gewerblicher Immobilien 眉ber die j盲hrlichen erzielbaren Nettomieteinnahmen plus angenommene Wertzuw盲chse bestimmt. Wie schon bei der ersten Frage beschrieben, befinden sich die meisten Kalkulationen bereits 鈥渁uf Kante鈥�. Wenn der oben beschriebene Puffer aufgebraucht ist und sich die Wirtschaft nicht rasch vom Corona-Schock erholt, muss man von einer h枚heren Leerstandsrate ausgehen, was automatisch dazu f眉hren w眉rde, dass die Preise von gewerblichen Immobilien nachgeben und die Renditen entsprechend steigen werden.
Allerdings gibt es auch ein Gegenargument: Grunds盲tzlich gilt, dass in wirtschaftlich unsicheren Zeiten oder Wirtschaftskrisen Investoren ihr Kapital ganz gerne in vermeintlich wertstabile Immobilien, also vor allem in begehrten Lagen, anlegen. Investoren sind sehr opportun; sie investieren immer dort, wo das Risiko-Rendite-Verh盲ltnis f眉r sie am besten erscheint. Es wird also an diesem Punkt ausschlie脽lich davon abh盲ngen, wie sich der Finanzmarkt entwickeln wird, der wiederum von der Realwirtschaft beeinflusst wird. Bei drohenden Wertverlusten an den Finanzm盲rkten sind Investoren mitunter bereit, Immobilien mit einer defacto negativen Kapitalisierung zu erwerben. Das war eine kurze Zeit w盲hrend der Finanzkrise im Jahr 2008 beispielsweise am Wiener Zinshausmarkt beobachtbar. Das hat aber zugleich dazu gef眉hrt, dass die Immobilienpreise weiter gestiegen sind, was die urspr眉nglich miserable Anfangsrendite x-fach kompensiert hat und den Anlegern h眉bsche Wertzuw盲chse beschert hat.
In Krisen ist allerdings eine wachsende Spreizung der Verkehrswerte zwischen guten Lagen und weniger guten Lagen zu beobachten. W盲hrend gute Lagen weiterhin gut performen k枚nnen, fallen in allen anderen bzw. schlechteren Lagen die Preise stark. Das Verhalten ist wohl durchaus vergleichbar mit dem Ph盲nomen der Fluchtw盲hrungen, deren Wert auch steigt, weil alle den vermeintlich sicheren Hafen aufsuchen. Schweizer Franken ist gleich erstklassige Lagen in A-St盲dten ohne Rendite mit hoher Sicherheit, T眉rkische Lira ist gleich Kleinstadt in Mittelhessen mit h眉bscher Rendite aber hohem Risiko.
Aktuelle Gewinner sind derzeit Logistikimmobilien. Logistikimmobilien haben aber schon seit vielen Jahren den fr眉heren Status des 鈥淗idden Champion鈥� verloren und stellen seit 鈥淎mazon & Co鈥� sehr begehrte Anlageobjekte dar, was sich in Zeiten boomenden Onlinehandels noch weiter verst盲rkt. Allerdings sind die Risiken, die in der Fragilit盲t globaler Wertsch枚pfungs- und in weiterer Folge Lieferketten liegen, kurz- und mittelfristig nicht absehbar. Es ist jedoch langfristig davon auszugehen, dass Logistikimmobilien auf der Erfolgsspur bleiben, um die sich viele Anleger pr眉geln werden und damit die Preise in die H枚he und die Rendite in die Knie zwingen; vor allem dann, wenn die Luft bei anderen Assetklassen d眉nn wird. Beim Wohnungsbau kann ebenfalls von einer stabilen Wertentwicklung ausgegangen werden. Die Preisentwicklung aller anderen Immobilienarten, also B眉ro, Handel und Hotels sind 鈥� wie gesagt 鈥� abh盲ngig von dem zuk眉nftigen Konsumentenverhalten, der Reisefreudigkeit bzw. der weiteren Entwicklung der Gesamtwirtschaft, wobei sich B眉rofl盲chen noch am ehesten als vergleichsweise solide erweisen k枚nnen.
Wie stark sind die Immobilienunternehmen von der Krise betroffen?
Das h盲ngt vom jeweiligen Gesch盲ftsfeld eines Immobilienunternehmens ab. Denke ich an Dienstleistungen in den Bereichen Facility-, Property- oder Asset Management sieht es auch in schwierigen Zeiten sicher nicht schlecht aus. Die Geb盲ude m眉ssen auch weiterhin gemanagt und betreut werden, egal wie sich der Markt entwickelt. Insbesondere Asset Manager haben im Vergleich zu vielen anderen Branchen den gro脽en Vorteil, dass laufende Geb眉hren auf ihre betreuten Assets den gro脽en Teil ihrer Einnahmen ausmachen und deren Expertise auf strategischer Objektebene in schwierigen Zeiten sehr gefragt ist.
Im Investmentbereich wird das Transaktionsvolumen aufgrund der vorher beschriebenen Ursachen deutlich zur眉ckgehen, sodass erhebliche Einnahmen aus Transaktionsverg眉tungen wegfallen werden. Vern眉nftige Investitionsm枚glichkeiten in Form von Objekten oder Projekten sind sicher rar bis nicht vorhanden. Ich gehe davon aus, dass diese Unternehmen in Deckung gehen und mit einschneidenden Kostensenkungsprogrammen reagieren werden. Ich f眉rchte, dass das auch mit nicht unerheblichen Entlassungszahlen einhergehen wird. Tatsache ist, dass Immobilienfonds mit einer gr枚脽eren Diversifikation vergleichsweise besser durch den Sturm kommen als Fonds, die auf eine Assetklasse bauen.
Im Bereich der Projektentwicklung h盲ngt das Ausma脽 der Betroffenheit sehr von der Assetklasse ab, auf die ein Investor fokussiert ist. Hotel und Shopping befinden sich vorerst sicher mal auf Tauchstation, das Bautr盲gergesch盲ft bzw. der Wohnungsbau dagegen werden weiterlaufen, Logistik sowieso. Derzeit herrscht sicher so etwas wie Schockstarre. Mieter halten sich mit der Anmietung neuer Fl盲chen zur眉ck, was ich in der derzeitigen Situation verstehen kann.
Im Planungs- und Bausektor muss man sehen, wie sich die Gesamtkonjunktur hinbewegt. Es kann ja sein, dass auf staatlicher Seite Investitionsprogramme etabliert werden, die den Immobilien- und Bausektor weiter antreiben. Derzeit haben jedoch die Bauunternehmen mit Lieferengp盲ssen und Personalproblemen zu k盲mpfen, da ja ein nicht unerheblicher Teil der verbauten Produkte sowie die Arbeiter aus dem umliegenden Ausland kommen. Das alles f眉hrt zu Verz枚gerungen und Mehrkosten, die kurzfristig eine erhebliche Schieflage bei Bauunternehmen sowie Investoren erzeugen kann.
Auf der Habenseite steht die sicher noch lange Zeit weiterbestehende Niedrigzinsphase und die gro脽en Geldmengen, die in den Markt gepumpt werden. Allerdings stellen sich derzeit die Banken als der Flaschenhals dar, die aus Risikoerw盲gungen heraus die Liquidit盲t nicht an die Unternehmen weiterreichen, und wenn sie es tun, dann mit entsprechenden Risikoaufschl盲gen und h枚heren Anforderungen an die Besicherung von Krediten.
Welche nachhaltigen Entwicklungen erwarten Sie f眉r den Immobilienmarkt? Hat die Corona-Krise langfristige Auswirkungen?
Ich verdeutlichte bereits, dass auch ohne Corona fr眉her oder sp盲ter von einem Abschwung ausgegangen werden musste. Corona stellt also nur den Ausl枚ser dar. Was sich allerdings aktuell in den Bereichen Hotel, Gastronomie und Handel abspielt, ist jenseits von Gut und B枚se und hat wenig bis nichts mit einer 鈥渘ormalen鈥� Abschwungphase gemein. Diese Bereiche werden meiner Einsch盲tzung nach lange brauchen, um sich zu erholen. Wom枚glich werden damit auch strukturelle Ver盲nderungen langfristiger Natur einhergehen.
Ich erlaube mir jedoch an dieser Stelle einen gro脽en Bogen zu spannen, wenn schon nach langfristigen Entwicklungen gefragt wird. Ich hoffe n盲mlich, dass wir den aktuellen Schuss vor den Bug zu nutzen, um 眉ber die Richtigkeit unseres Tuns im Sinne eines nachhaltigen Wirtschafts- und Gesellschaftssystems ernsthaft nachzudenken. Im wirtschaftlichen Kontext hat das Umdenken von einer reinen Shareholder Value Orientierung hin zum Stakeholder-Prinzip, also der Ber眉cksichtigung aller Anspruchsgruppen, l盲ngst begonnen; doch passieren bis dato diese Prozesse meines Erachtens unter unvollst盲ndigen Bedingungen. Zum einen ist der Einfluss auf das globale 脰kosystem relativ unbedeutend, wenn eine 鈥� sagen wir 鈥� Deutsche Immobilien-Investmentgesellschaft ihren Bestand auf Energieneutralit盲t trimmt, w盲hrend weltweit ungef盲hr 1400 Kohlekraftwerke mit neuen Kapazit盲ten von gut 670 Gigawatt dazu kommen, was einem Drittel der aktuell installierten Kapazit盲ten entspricht. Zum zweiten sind es die Bedingungen eines neoliberalen Marktverst盲ndnisses sowie geopolitische Einflussgr枚脽en, die stets dazu f眉hren, dass im internationalen Wettbewerb Akteure durch Missachtung, ja sogar Leugnung von Nachhaltigkeitsprinzipien, erhebliche Wettbewerbsvorteile lukrieren. Solange nicht alle mit denselben Regeln spielen, also insbesondere externe Effekte in die Kosten der Produkte oder Dienstleistungen internalisiert werden, liegt ein Marktversagen oder zumindest eine Marktverzerrung vor.
Ich antworte also auf diese Frage eher mit einem Pl盲doyer, dass von der Idee getragen ist, dass Europa im Verbund und als gro脽er Binnenmarkt ein Modell und Vorbild f眉r andere Wirtschaftsr盲ume auf dieser Welt werden k枚nnte, wenn es um eine Transformation eines ressourcenverschlingenden Wirtschaftssystems in eine nachhaltige Form des Wirtschaftens bei gr枚脽tm枚glichem Wohlstand geht. Und dabei spielt eben die Immobilienwirtschaft sowie die Raumordnung eine ganz zentrale Rolle. Ich sehe in diesem Transformationsprozess vor dem Hintergrund des 鈥淕reen Deals鈥� auch gro脽e Wachstumspotenziale und neue Gesch盲ftsfelder.
Die Alternative lautet, dass wir synchron zur gesamtwirtschaftlichen Erholung in der Nach-Corona-Zeit zur alten Normalit盲t zur眉ckkehren.
So gesehen bietet die Krise auch Chancen f眉r neue Entwicklungen - gerade auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Digitalisierung, richtig?
Klar bietet jede Krise auch stets die Chance f眉r neue Entwicklungen und Wachstumschancen in sich. Ich schreibe derzeit an einem Papier, dass die Raumordnung auf neue Beine stellen w眉rde. Dies mit dem Ziel, die immobilienwirtschaftlichen Aktivit盲ten auf echte Nachhaltigkeit unter Einbeziehung von so genannten Cluster-Strategien, 枚kologischer Landwirtschaft und kleinr盲umigeren Strukturen auszurichten. Damit w盲ren umfangreiche Investitionen verbunden, die f眉r die Immobilienwirtschaft neue T盲tigkeitsfelder er枚ffnen w眉rde. Dass die Digitalisierung dabei eine zentrale Rolle spielt, liegt auf der Hand. Prinzipien der 鈥淪mart City鈥� und 鈥淪mart Buildings鈥� werden im Zusammenhang mit Lebenszyklusoptimierung, Energieverbr盲uche, Geb盲udeautomation, Kommunikation und der technischen Ausgestaltung von Arbeitsumgebungen weiter die Digitalisierung im Immobiliensektor vorantreiben. Au脽erdem wird die autonome Mobilit盲t in enger Verbindung mit unserer gebauten Umwelt eine zentrale Bedeutung einnehmen.
Ich glaube auch, dass in Zukunft dezentraler gearbeitet und gebaut wird. Dies vor dem Hintergrund der Flexibilisierung von Arbeitsformen, also weg von Anwesenheiten und fixen Prozessen hin zu zielorientierten Formen der Arbeit. Dabei geht es weniger um Philanthropie, sondern um Kostensenkung.
